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武汉楼市冰火两重天 住宅火爆商业地产苦寻出路
2016-04-21 15:41:54 来源: 楚天金报

图为:光谷一商业体开业已近两年,仍有近半铺面空置

  武汉楼市的“高烧”,已经持续了很长一段时间。4月首周,武汉的新建商品住宅成交量继续攀升至9340套,刷新了周成交的历史纪录。截至昨日的4月第3周,这个新纪录被9361套的成绩再度刷新。

  然而,与新楼盘频频“日光”形成鲜明对比的,是商业地产的不景气。据统计,今年一季度,武汉新建住宅成交66875套,销量同比去年上升了64.7%,然而,商铺成交2795套,写字楼净吸纳量仅为4.6万平方米,创下2014年以来的单季最低值。看似火爆的武汉楼市,实则“冷热不均”。

  火热

  开年以后频现“日光盘”

  百万元房子每月涨3万

  刚刚过去的这个周末,尽管武汉的天气阴晴不定,但今年以来“火力最猛”的一次市场供应按部就班地展开,15个楼盘开盘加推,数千套新房蜂拥入市。不过,市场需求更加猛烈,一些楼盘开盘当天就“日光”或接近“日光”。

  周五,金地自在城、中建南湖一号率先开盘,取得七成以上的去化率。周六,恒大首府、揽胜公园、长投海德公园等多个楼盘密集开盘加推,揽胜公园狂销420套,成为“日光盘”,联泰香域水岸也取得了接近“日光”的成绩。

  其实,今年以来,武汉的新建住宅像这样销售火爆的状况并不少见。受北京、上海、深圳楼市急速升温的影响,武汉的新建住房于开年后出现销售热潮。据武汉市房管部门统计,今年1至3月,武汉新建住宅成交套数66875套,相比去年同期,上升了64.7%。与此同时,武汉的房价也跟着销量的陡增,大踏步前进。据统计,武汉新建住宅1月的均价为9159.88元/平米、2月涨到了9242.69元/平米,3月涨到了9350元/平米,同比增幅为17%,环比增幅为2.7%。也就是说,一套总价100万元的新房,每个月都会涨3万元钱。

  不仅新房,二手房也跟着“疯”了一把。今年3月,武汉下调二手房交易契税后,众多房产中介就更忙了。记者从搜房二手房数据监控中心了解到,3月武汉全市的二手房挂牌均价达到了11811元/平方米,相比2月上涨3.43%,平均每平米上涨392元,涨价的速度已经超过了新房。据监测,洪山、武昌、汉阳、硚口等中心城区涨幅最为明显,分别上涨了4.71%、4.56%、3.20%、3.14%。

  冰冷

  推销门面电话越来越密集

  商业地产遇两年来最低谷

  但新房销售的火爆,却遮不住商业地产的冷清。记者从武汉房地产协会了解到,今年一季度,武汉的商铺成交仅2795套,相比住宅交易的火热,明显有点“冷”。

  位居汉口中山大道,江汉路及花楼街旁,在这个武汉传统的商业核心区域内,宝利金国际广场与中心百货、港澳中心、佳丽广场、德润大厦、金源大厦平起平坐,曾被广泛看好。

  然而,就在上个月,该广场二期商铺的业主们却接到一份通知书。该项目运营方表示,由于地铁六号线施工,商圈人流量减少,又遇到电商冲击,商户纷纷要求降租、免租甚至退铺,因此,未能按时向业主们支付2016年第一季度的返租款。运营方决定于3月31日与业主提前解除商铺租赁协议。

  众多市民都有这个感受:今年以来,房子卖得越来越火,但推销商铺的陌生来电也越来越密集。住房不愁卖,商铺缺人买,成了楼市“冷热不均”的一个显著表现。

  据全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕统计,今年第一季度,武汉市新开店铺数量较上一季度有所下降,全市写字楼的净吸纳量仅为4.6万平方米,为2014年以来的单季最低值。未来六个月,武汉将有包括壹方购物中心、M+购物中心等多个项目建成入市,一些招商缓慢的项目面临推迟开业的风险。“商业地产整体格局不容乐观。”中国指数院华中分院总监李国政表示,结构性过剩、同质化竞争、消费下滑、网购冲击等不利因素多重叠加,短期内恐难以得到改善。

  症结

  武汉人均商业面积超香港

  商业库存需6年才能消化

  楼市冷热不均背后,商业地产的过剩,已经成为房地产业内广受关注的问题。针对武汉已建的购物中心出现招商难、空置率高等问题,湖北省房地产协会副会长、武汉市人大代表喻惠平表示,武汉人均商业面积已超香港,库存商铺需要6年才能消化完。

  喻惠平称,据武汉市房管局统计,截至2013年底,武汉市办理产权登记的商业建筑已达2711.5万平方米,加上近两年已建成的面积,武汉市人均商业面积已达到3平方米左右,大大超过了香港人均1.52平方米左右商业面积。截至2015年底,武汉商业楼盘和写字楼库存分别约为600万平米和400万平米,按照每年消化100万平米的速度,大约还分别需要6年和4年时间消化完。同时,未来3至5年内,武汉还有近千万平米的商用不动产将建成。

  其实,从去年底开始,开发商在汉拿地时,就出现了对住宅用地和商业用地截然不同的态度。去年12月25日,武汉市挂牌出让中心城区的10宗土地。其中,位于沌口太子湖旁的P(2015)162号地块,因是住宅用地,遭到了多家房企的哄抢,最终被深圳平安以26.4亿元的价格拿下,溢价率将近75%。然而,位于新兴区域后湖的两宗商业用地,却惨遭流拍,无人问津。“今年以来,这种趋势越来越明显,对于好一点的纯住宅用地,几乎都是十几家房企抢,商业用地,几乎没人愿意碰。”一家在汉知名房企的投资部负责人向记者透露,在目前商业地产不景气的状况下,有些之前拿到商业用地的房企就算把地晾着,也不敢贸然开工。

  出路

  四川出台“商改住”政策

  武汉地产业正积极推动

  3月25日,来自四川省的一则消息,在武汉地产界引起震动。当日,四川省政府常务会议原则通过推进供给侧结构性改革政策措施,其中有专门针对商业地产过剩的“商改住”措施。按照四川省此次制定的政策,已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为住宅用地,重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可改变建筑使用功能,用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

  其实,在武汉的房地产界,对于“商改住”早已有所关注。喻惠平很早就建议过,请有关部门认真研究全市开发项目规划指标的调整问题,适度将商业调整为住宅。同时,结合各区域发展实际,合理确定土地出让时的商服配套比例,切忌一刀切。此外,商业地产项目的传统结构布局,也应当及时调整,向互联网经济的新环境看齐。

  记者了解到,在四川省的新政出台后一周,3月31日下午,武汉市房地产协会召开会议,80多家单位到场,共同讨论“商改住”的土地性质变更问题。据悉,协会近期将能起草相关报告呈报给市政府参考,希望能首先帮助房地产企业消化目前的商业隐性库存。(文/记者邓伟 实习生王莹莹 图/记者曹大鹏)

(责任编辑: 肖进安)

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